Как сдать квартиру в аренду. Полезная инструкция.

С чего начать? Начать нужно с твердого желания сдать вашу квартиру в аренду. Здесь нужно ответить себе на несколько вопросов:

1. Действительно ли вам не понадобиться эта квартира для собственного проживания в ближайший год или больше?
2. Готовы ли вы пожертвовать некоторым ухудшением состояния квартиры в обмен на получение ежемесячных арендных платежей? Как соотносятся эти цифры?

Как не попасть впросак при сдаче квартиры в аренду расскажет эта статья.

Кто может сдавать квартиру в аренду

Сдать квартиру в аренду имеет право только собственник жилого помещения. То есть, то лицо или группа лиц, в отношении которых сделана запись в Росреестре о праве собственности на квартиру, что подтверждалось до 2016 года выдачей свидетельств о праве собственности. С 2016 года свидетельство о праве собственности не выдают, но выдают справку ЕГРП. Родственники, друзья, знакомые и иные третьи лица вправе сдавать квартиру только при наличии у них доверенности от собственника жилья, удостоверенной нотариусом в установленном законом порядке.

Если в квартире зарегистрированы по месту жительства (прописаны) третьи лица, не являющиеся собственниками жилого помещения, то от них следует предоставить письменно согласие на сдачу квартиры внаем.

Если же в квартире зарегистрирован по месту жительства еще и несовершеннолетний ребенок, согласие следует получить в органах опеки и попечительства по месту прописки ребенка.

Муниципальную (не приватизированную) квартиру в аренду вы сдать не можете, ибо она принадлежит государству (муниципалитету). Исключений из этого правила крайне мало, но если у вас именно такая ситуация, попробуйте обратиться с заявлением в местную администрацию. Возможно, вам пойдут навстречу.

В случае, если квартира находится в общей долевой или совместной собственности, в сделке по сдаче квартиры в аренду должны участвовать все собственники лично либо по выписать нотариальную доверенность на лицо, которому доверяют и поручают представлять свои интересы.

На практике многими этими правилами пренебрегают и сдают квартиры «по-тихоньку». Однако, неверно заключенный договор найма жилого помещения повлечет за собой его ничтожность в случае судебного разбирательства. Таким образом, будет считаться, что договор заключен не был. СО всеми вытекающими отсюда последствиями для сторон.

Сдать квартиру в аренду. Цена вопроса

1. Определите цену, за которую можно сдать вашу квартиру в этом районе и в этом состоянии. Для того, чтобы правильно определить цену, сделайте две вещи:
   1.  Включите компьютер, зайдите на пару сайтов, где публикуются объявления о сдаче квартиры в аренду, например avito.ru и irr.ru и сделайте выборку предложений по сдаче в аренду квартир в вашем районе. Сравните состояние предлагаемых квартир с состоянием вашей сдаваемой в аренду жилплощади. Далее можно сделать вывод о средней цене по рынку.
   2. Позвоните в 3-5 агентств недвижимости и выясните цену сдачи квартиры в аренду с вашими параметрами и состоянием. Здесь нужно быть внимательными, потому что если вы еще не решили прибегнуть к услугам профессиональных участников рынка недвижимости, звонить едва ли следует. Дело в том, что как только вы позвоните в агентство, номер вашего телефона тут же попадет в базу контактов агентства и время от времени вам придется отвечать на телефонные звонки из этих компаний с целью сделать из вас клиента и показать вашу квартиру потенциальным арендаторам. Впрочем, здесь следует отметить, что как только вы опубликуете частное объявление о сдаче в аренду вашей квартиры на любом из сайтов в интернете или напечатаете в газете, вам так или иначе придется быть готовым к лавине звонков агентов.
      

      Состояние квартиры, делать ли ремонт перед сдачей квартиры в аренду.

Здесь следует исходить из соотношения затраты/прибыль. Конечно, если у вас «убитая» квартира, за хорошие деньги вы ее не сдадите. Поэтому, как минимум, косметический ремонт сделать нужно: починить краны, обновить обои, заменить порванный линолеум, вставить разбитое стекло и т. д.

Но если ваша квартира имеет вполне жилой вид, едва ли стоит делать там евроремонт и оснащать ее новой бытовой техникой. Конечно, ваша квартира будет привлекательнее выглядеть на рынке предложений аренды и вы ее сдадите довольно быстро, однако автор еще не встречал арендаторов, которые с той же трепетностью относятся к имуществу владельца квартиры, как сам хозяин.

Поэтому вам придется смириться с тем, что к тому моменту, когда квартиранты захотят съехать, ремонт ваш будет, мягко говоря, не новым. А может быть, будет просто уничтожен. И вот таких случаев, с порчей состояния квартиры, множество. Поэтому трезво оцените необходимость финансовых, моральных и временных сложений в ремонт и ту выгоду, которую вы будете по капле получать, сдав квартиру за счет нового ремонта на 5-10% выше, чем такая же, но в «обычном» состоянии. Решение вложить все-таки деньги и силы в ремонт квартиры окупить вам только в случае сдачи квартиры на вполне ощутимый длительный срок — от года – двух и выше.

Поиск арендатора

Я бы рекомендовал поручить это агентству недвижимости. И даже не столько потому, что имею многолетний опыт работы в этой сфере и всяких людей видел, а потому что:

1. 1. 1. Обрывать телефон потенциальные, далеко не всегда приятные, арендаторы будут агенту, а не вам. А звонят они в самый неподходящий момент. Не всегда адекватные. Не всегда культурные. Не всегда понятно выражающиеся на вашем языке.
      2. Если квартира на текущий момент свободна от проживания, то лучше дать ключи агенту по той же самой причине — пусть показывает, не дёргая вас каждый раз, когда вы на работе или на улице дождь или не дай Бог, заболели.
      3. Агент отфильтрует лиц, которые не подойдут вам в качестве арендатора в соответствии с вашими критериями, которые следует сообщить агенту при подписании агентского договора. Помните, что задача агента — предлагать вам арендаторов, а уже ваше право — сдать квартиру тому или иному квартиранту. Таким образом, не подходящих вам людей агент просто не поведет на показ квартиры. Ему будет жаль своего времени и сил.
      4. Для вас это, как правило, бесплатно: комиссионные агентство получает с арендатора квартиры. Таким образом, вы получаете профессиональную услугу — бесплатно. И почему люди пишут в объявлениях: «агентам не звонить» или «без посредников»? Непостижимо.
      5. Агент предложит вам готовый вариант договора аренды квартиры, который вы можете дополнить необходимыми вам пунктами.

Сдать квартиру в аренду через друзей, знакомых или родственников — тоже хороший вариант. Едва ли знакомый человек захочет навредить хозяину квартиры. Да и найти его будет проще в случае возникновения спорных вопросов в течение срока аренды.

Опубликуйте на своей страничке в соцсетях объявление о том, что сдаете квартиру в аренду и попросите сделать перепост вашей записи. Возможно, кто-то из ваших друзей вконтакте или фейсбуке ищет такое предложение!

Сдать квартиру в аренду родственникам или друзьям — наилучший, с точки зрения сохранности имущества, и наихудший, с точки зрения оплаты проживания, вариант. Большинство родственников и друзей почему-то считают, что вы по-дружбе и по родству должны делать для них что-то бесплатно. Например, пускать жить в свою квартиру. В этом случае вы покроете за счет таких квартирантов лишь расходы на коммунальные услуги.

Как выбрать арендатора и обезопасить себя и свое имущество

Для начала сформулируйте критерии, по которым будете отсеивать неподходящих вам квартирантов.

Не хотите, чтобы обои погибли через 2 недели после сдачи в аренду? Значит без детей и животных. Как минимум.

Не хотите, чтобы в квартире пахло, как в подземном переходе? Тогда только некурящим.

Хотите, чтобы вам платили деньги вовремя? Значит только работающим.

Хотите, чтобы было взаимопонимание с квартирантом? Значит преимущество — лицам с близким вам менталитетом.

Когда перед вами окажется человек, подходящий под выбранные вами критерии с желанием арендовать вашу квартиру, поговорите с ним. Выясните, где он жил до этого. Если ранее арендовал квартиру, спросите у него номер телефона предыдущего арендодателя — это убережет вас от сдачи в аренду квартиры человеку, плохо зарекомендовавшему себя во время предыдущей сделки по аренде.

Выясните у него, где он работает, по какой причине арендует жилье, на какой срок планирует снимать квартиру.

Спросите у него номера телефонов ближайших родственников и номер телефона на работе.

Пусть вас не смущает, что вы будто бы ведете допрос: это обычные житейские вопросы, ответы на которые помогут вам составить впечатление о человеке, с которым вам предстоит общаться весьма продолжительно время, если вы сдаете квартиру на длительный срок.

Не лишним будет посмотреть его странички в соцсетях, как минимум, вконтакте и в фейсбуке. По тому, что человек репостит себе на стену вы вполне сможете сделать вывод о том, что у него в голове, каковы его ценности и насколько он благонадежен.

Кроме того, если есть знакомый в полиции, можно попросить его информацию об этом человеке: есть ли у него судимость, состоит ли он в каких-то непонятных организациях и любую иную, относящуюся к вопросу безопасности вас и вашего жилища.

Как передать квартиру нанимателю

Вместе с нанимателем зафиксируйте показания приборов учета воды, газа, электроэнергии. Сфотографируйте счетчики.

Сфотографируйте также внутреннее пространство квартиры, особенно, если она сдается с мебелью. Для нанимателя это будет лишним поводом держать квартиру в чистоте а вещи в порядке. Кроме того, фотоснимки могут быть приняты в качестве доказательства в суде, если будет спор между вами и нанимателем по поводу существенного ухудшения качества внутреннего убранства помещения.

Не лишним будет познакомить арендатора с соседями по площадке, если у вас с ними хорошие отношения, оставить им номер своего телефона. Это, опять-таки, будет стимулировать нанимателя к культурному поведению и бережному отношению к вашему имуществу.

Передавать ключи следует после подписания договора найма жилого помещения с прилагаемым к нему передаточным актом, в котором вы зафиксируете наличие и состояние передаваемого вместе с квартирой имущества.

Договор аренды квартиры

Составлять ли договор аренды квартиры или положиться на честное слово — решать вам.

Здесь нужно отметить, что правильно этот договор называется «договор найма жилого помещения». «Договором аренды» называется аналогичный договор, если в сделке участвуют юридические лица.

По опыту — лучше договор составить, причем, предусмотреть все тонкости этого дела. Здесь скачанный в интернете договор найма жилого помещения подойдет лишь в качестве образца, шаблона.

В договоре следует указать точный адрес объекта недвижимого имущества, фамилии, имена и отчества сторон договора — собственника и арендатора. Помните, что со стороны арендодателя договор найма жилого помещения может подписать только собственник. Или собственники, если их несколько.

Внимательно следует отнестись к пункту «Порядок расчетов». Здесь следует указать точные сроки, когда будет передаваться арендная плата. Если она будет арендатором перечисляться на карточный счет или иной счет в банке, то следует указать в договоре реквизиты этого счета. Внесите в договор пункт о том, что если арендатор задерживает платеж на срок более недели, то ему будет начислены пени в размере 0,5-1% от суммы регулярной оплаты. Если же квартирант не передал вам деньги в течение месяца, он должен будет освободить жилплощадь. На этот случай следует при подписании договора аренды квартиры взять арендную плату за первый и последний месяц аренды в качестве страхового депозита на случай возможной порчи вашего имущества или если квартирант решит внезапно съехать с уведомлением вас или без такого уведомления, что, к сожалению, бывает сплошь и рядом. Из этой платы за последний месяц вы, в этом случае, покроете ваши возможные убытки.

Может быть целесообразным указать, что через 6 месяцев аренды квартиры, размер арендной платы должен быть согласован снова. Однако собственнику это будет выгодно лишь на растущем рынке. На момент написания этой статьи, осень 2016 года, рынок в России — падающий. Впрочем, лучше все равно заключать договор на полгода с возможностью пролонгации. Вдруг у вас изменятся жизненные планы или вы просто будете недовольны взаимоотношениями с квартирантом? Всякое бывает.

Укажите в договоре найма жилого помещения, каким образом будут оплачиваться коммунальные услуги. Все ли коммунальные услуги будет оплачивать арендатор или только воду, свет и газ по счетчикам. В этом случае следует определить, каким образом им будут передавать показания счетчиков. Лучше всего, конечно, личный контроль, но если вы вполне можете доверить этот вопрос квартиранту, то можно обязать его присылать к определённому числу фотографию показаний счетчиков, которые уже вы будете передавать в управляющую компанию. Далее начисленная сумма за коммунальные услуги должна быть прибавлена к регулярной арендной плате.

К договору составьте акт приема-передачи квартиры, в котором укажите, какое имущество передается арендатору в пользование вместе с квартирой. Это может быть стиральная машина или микроволновка. Или даже чайник или утюг. Нужно указать марки, модели вещей, состояние, места, где они стоят, определить ориентировочную стоимость, хотя бы, примерно. Не поленитесь и составьте такую опись. В будущем такой акт поможет вам взыскать ущерб с недобросовестного нанимателя в случае утраты или порчи вашего имущества.

В течение срока аренды квартиры

Собственник вправе посещать свою квартиру во время сдачи ее в аренду по согласованию с арендатором. Хотя бы 1 раз в месяц будет не лишним делать это. Кстати, можно вполне совместить такой осмотр квартиры с получением арендной платы и снятием показаний счётчиков.

Замки менять квартиросъемщик не имеет права. Исключение — квартирная кража. Но тут вы, наверняка, будете в курсе ситуации. Как минимум, один экземпляр ключей от нового замка должен оказаться у вас, как у собственника.

Окончание аренды квартиры. Как принять квартиру у арендатора

По окончании периода аренды вам следует принять квартиру у арендатора в соответствии с актом приема-передачи квартиры.

Проверьте сохранность имущества, состояние счетчиков, обоев, полов, смесителей, потолка, защелок на пластиковых окнах, целость остекления, состояние ламината, если он есть и плитки в ванной комнате — не расколота ли.

Если все в порядке и арендная плата регулярно вносилась — верните страховой депозит арендатору.

По окончании аренды лучше сменить замок на входной двери. Неизвестно, у кого от нее могут быть ключи.

Хороших вам квартирантов!